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아파트 리츠 : 행복한 집주인, 불행한 세입자
REIT 랭킹: 아파트
(호야 캐피탈 부동산,콜로라도 자산 관리로 생산)
아파트 리스 섹터 개요
더 이상 "무료 임대료"또는 전염병 관련 할인이 없습니다. 전국 의 임대료가 갑자기 반년 만에 가장 빠른 속도로 급증하고 있는 만큼, 인구 통계 중심의 가계 형성 붐이 전염병 관련 테일윈드에서 추가된 가속을 부여하고 기록적인 낮은 주택 공급과 충돌하여 소유권 과 임대 시장 모두에서 주택 비용이 급증함에 따라 아파트 임대인들은 다음 갱신 제안으로 환영받지 못하는 놀라움을 받게 될 것입니다. 호야 캐피탈 아파트 REIT 지수내에서, 우리는 시장 가치에 거의 1,500 억 달러를 차지하고 미국 전역에 걸쳐 500K 이상의 주택 단위를 소유 14 가장 큰 아파트 REI를 추적합니다.
구매 또는 임대? 가계는 두 가지 선택과 임대 시장이 지난 1 년 동안 주택 가치의 역사적인 급증 가운데 잠시 은신처였다. 케이스 실러 주택 가격 지수 지난 주 데이터는 주택 값이 3 월에 전년 대비 13.2 % 치솟은 것으로 나타났습니다 - 순차적으로 주택 가격을 가속화한 10 개월 연속 - 2005 년 말 이후 가장 높은 연간 이익. 한편 FHFA 주택가격지수는 주택값에서 13.9% 상승한 것으로 나타났으며, 이는 역대 최고 한 달입니다. 주택 가격 대 임대 비율은 1 분기에 2009 년 이후 가장 높은 수준으로 상승, 최근의 반등에도 불구하고, 임대료는 여전히 완전히 전에 갈 수있는 긴 방법이 있음을 시사 "잡기" 광범위한 주택 산업에 걸쳐 디스플레이에 지속적인 강도와 함께.
2020년 뒤쳐진 후, 아파트 리스는 코로나바이러스 백신 출시로 인해 "도시 탈출"을 중단하고 해안 시장에서 임대료를 안정화하면서 올해 가장 성과가 좋은 부동산 부문 중 하나였습니다. 한편, 선벨트와 교외 시장은 지난 몇 분기 동안 임대료 증가가 가속화된 60대 아파트 시장 중 거의 모든 것으로 기록적인 높은 임대료 상승률을 보고하고 있습니다. Zillow (NASDAQ:Z) ZORI 임대 지수당 미국 아파트 시장의 평균은 지난해 임대료 상승률이 4.1%로 2016년 이후 가장 높았으며, 심지어 많은 대형 시장이 임대료 하락을 보고하고 있습니다.
백신 롤아웃의 초기 단계에서 4월에 찍은 Zillow의 데이터는 다른 데이터 시리즈에서 더 명백한 "셧다운 도시"에서 새로운 힘의 징후를 아직 반영하지 않은 것으로 보입니다. 아파트 리스트의 신선한 자료에 따르면 2020년 말 바닥을 치고 나서 이 해안 도시에서 지난 몇 개월 동안 임대료가 순차적으로 가속화된 것으로 나타났습니다. 뉴욕, 샌프란시스코, 시카고, 시애틀 을 포함한 가장 큰 타격을 입은 "셧다운 도시"의 회복에 힘입어 전년 대비 임대료 상승률이 5.4%로 아파트 목록의 데이터 기록인 만큼 거래가 점점 줄어들고 있습니다. 2020년 3월부터 2021년 1월까지 임대료가 26.6% 급락한 샌프란시스코에서 가장 큰 폭의 하락세와 회복의 규모는 가장 뚜렷하지만, 임대료는 2021년 1월부터 5월까지 13.4% 급증했습니다.
개별 아파트 리츠(REIT)는 해안 시장이나 선벨트 및 보조 시장에 초점을 맞추는 경향이 있습니다. 그러나 섹터로서 이러한 REIT는 미국의 주요 시장 대부분에서 지리적 노출이 상당히 균형을 이루고 있으며 품질 스펙트럼의 상위 계층 "럭셔리" 끝으로 더 크게 왜곡되는 포트폴리오를 소유하는 경향이 있습니다. 해안 아파트 로트는 주식 주거, 아발론 베이(AVB),에섹스 속성, AIMCO(AIV),아파트 소득(AIRC),및 UDR, Inc.(UDR) 반면, 선벨트 중심의 아파트 리츠캠든 부동산(CPT),미드 아메리카 아파트(MAA),독립 부동산, 센터 스페이스(CSR),넥스 포인트 주거, 블루 록 주거 성장(BRG)을포함한다.
이 리츠(REIT)는 일반적으로 밀집된 도시, 반도시 및 교외 시장에서 고급 고층, 중층 및 정원 스타일의 아파트 커뮤니티가 혼합된 포트폴리오를 소유하고 있습니다. 아마도 지리적 분포보다 더 중요한 것은, 도시 또는 교외를 향한 포트폴리오의 분포는 가장 큰 타격을 입은 "셧다운 도시"를 둘러싼 교외 부동산이 실제로 다가구 및 단독 임대 카테고리에서 지난 몇 개월 동안 가장 강력한 임대료 증가율을 보았기 때문에 전염병 중에 더 큰 의미를 갖게되었습니다. 예를 들어, 뉴욕 교외 의 스탬포드와 뉴 헤이븐, 코네티컷은 유연한 원격 작업 옵션이 더 긴 교외 통근의 부담을 감소시켰기 때문에 적어도 2015 년 이후 임대료 증가의 가장 강한 비율을보고있다.
REIT 실적 요약에서논의된 바와 같이, 1분기 실적은 10개 아파트 리츠 중 7개가 연간 FFO 성장 지침을 강화하면서 전반적으로 강세를 보이고 있습니다. 인디펜던스 부동산(IRT)과 넥스포인트 레지던스(NXRT)가 주도하는 썬벨트 중심의 리츠(ReITs)는 1분기에 3.2% 상승했으며, 전년 동기 대비 3.0% 증가한 3.0%의 성장률을 기록했다. 에쿼티 레지던스(EQR)와 에섹스 부동산(ESS)을 포함한 연안 중심의 리츠들은 여전히 1분기에 -6.7% 하락하는 혼합금리로 마이너스 임대료 상승률을 보이고 있지만, 2020년 -2.2% 하락으로 올해 동일 매장 매출이 완만하게 하락할 것으로 예상하고 있다.
아파트 리스 재고 실적
아파트 리츠 - 특히 시장 캡 가중 지수의 대부분을 구성하는 해안 REI는 코로나 바이러스 전염병의 끝이 눈에 보이는 대로 2020 년 말에 시작 긍정적 인 백신 뉴스의 물결에서 가장 중요한 수혜자 중 이었다. 2021년 아파트 리츠가 27.0% 상승하여 광대한 뱅가드 부동산 ETF(VNQ)의 17.6% 상승과 S&P 500 ETF(SPY)의 12.3% 상승률을능가합니다.
올해의 강세는 2020년 시가총액 가중 아파트 REIT 지수가 -15.3%의 총 수익률을 기록한 이후 로, 이는 REIT 섹터 최악의 성과와 이 부문의 실적 부진의 특이한 해였습니다. 그러나 지난해 에도 불구하고 아파트 리스는 주택, 기술 및 물류 부동산 부문전반에 걸친 다른 "필수" REIT 부문과 함께 지난 10년간 가장 강력한 실적을 기록한 REIT 의 일부였습니다.
위에서 논의한 운영 실적의 분기를 반영하여 해안 아파트 REIT는 지난해 평균 -18% 하락했으며, 선벨트 아파트 는 실제로 평균 약 2% 증가했습니다. 이 상대적인 성능은 해안 리츠가 거의 30 % 더 높기 때문에 재개 로테이션 가운데 올해 반전되었습니다, 올해 는 선벨트 중심의 REITs가 더 겸손한 동안 2021. AIV, EQR 및 AVB는 올해 이익을 주도했으며, 지난해 가장 성과가 좋은 아파트 인 BRG는 올해 지연되었습니다.
더 깊은 다이빙: 아파트 산업 역학
미국 주택 산업도 마찬가지입니다. 4~5조 달러 규모의 미국 다가구 아파트 시장은 매우 단편화되어 있으며, 이 14개의 리츠가 미국 전역에 걸쳐 약 50만 개의 다가구 임대 유닛을 소유하고 있으며, 이는 전체 임대 아파트 재고의 약 2%에 불과합니다. 다가구 임대 단위는 미국 내 모든 주택 단위의 약 15 %를 구성하고,이 아파트 REITs는 호야 캐피탈 주택 지수의약 15 %로 구성, 미국 주택 부문의 성능을 추적하는 주택 산업 벤치 마크.
투자 관점에서 한 걸음 물러서면 아파트 수요는 주로 인구 통계, 고용 증가 및 임금 상승에 의해 좌우됩니다. 아파트 리츠(아파트 REITs)는 지난 10년 동안 밀레니엄 세대가 주도하는 인구 통계학적 경향을 매우 잘 활용했으며, 특히 25~35세의 "프라임 나이" 임대인의 점유율이 점점 더 커지고 있는 선벨트 도시에서 는 여전히 몇 년이 더 남았습니다. 아파트 리츠가 다른 REIT 섹터에 비해 상대적으로 낮은 배당 수익률을 지불하는 경향이 있지만, 중요한 것은 주거용 부동산은 지난 세기 동안 미국뿐만 아니라 전 세계적으로 최고의 인플레이션 헤징 자산 중 하나인 것으로 입증되었습니다.
주거용 부동산 부문에서 일관된 공통기능인 아파트 리츠(APARTMENT REITs)는 상대적으로 낮은 운영 및 간접비용 프로필을 지휘하고 소매, 호텔 및 사무실과 같은 다른 부문에 비해 상당히 겸손한 지속적인 자본 지출을 요구하는 운영적으로 "효율적인" 부동산 부문 중 하나입니다. 주택이 전염병 전반에 걸쳐 궁극적인 "필수" 서비스로 부상하고 주택 값이 10년 만에 가장 빠른 속도로 가속화됨에 따라 우리는 장기적인 펀더멘털에 강세를 유지하고 주택 산업이 경제 반등의 선두 주자로 남을 것으로 기대합니다.
거시경제 연구에서 자주 논의하는 동안, 전염병이 될 때까지 주택 부족이 심화되는 가운데 지난 10년 동안 임대료 상승률이 끊어졌습니다. 새로운 주택 건설은 이전 경기 침체 기간 동안 급락 이후 느린 연삭 회복을 보았다 거의 모든 메트릭에 의해, 미국은 지난 10 년 동안 크게 저조 주택되었습니다. 프레디 맥은 미국 주택 시장이 국가의 수요를 충족하는 데 필요한 380 만 주택이라고 추정, 나타내는 52% 미국의 주택 부족에 비해 2018. 주택의 기록적인 낮은 재고 수준은 지난 10 년 동안 인플레이션의 비율을 지속적으로 임대료 성장과 주택 가격 상승귀착되었습니다.
아파트 REIT 기초: 깊은 다이빙
분기별 실적 보고서에 대해 자세히 설명하면서 해안과 선벨트 리츠 간의 운영 실적의 분기를 다시 강조합니다. 신규 및 갱신 리스의 점유율과 임대료 증가는 일반적으로 향후 수익의 미래 예측 지표로서 실적 시즌 동안 가장 면밀히 관찰하는 지표입니다. 중요한 것은 선벨트 리츠(Sunbelt REITs)는 3분기, 4분기, 1분기, 4월 사이에 혼합 렌탈 요금의 순차적 가속화를 지적했으며, 이러한 리츠 역시 평균적으로 점유율이 크게 상승한 것으로 나타났습니다. 위에서 설명한 Zillow 및 아파트 목록 데이터와 일치하여 2021년 초에 추세가 "덜 나빠지기"시작했으며 여러 해안 아파트 REIT가 2분기에 긍정적 인 임대료 증가를 보고 할 태세입니다.
지난 몇 년 동안의 공급 성장은 아파트 REIT 부문을 모니터링할 수 있는 잠재적인 역풍으로 남아 있습니다. 2020년에 시작된 다가구 활동과 허용 활동은 전염병의 최악의 시기에 본질적으로 "종료"되었지만, 2021년 초에 이전에 지연되거나 지연된 프로젝트가 기본이 개선됨에 따라 "녹색 빛"이 주어지면서 다시 포효하고 있습니다. 납품은 2022년 말까지 연간 300k-350K 범위에서 역사적 평균에 비해 상승된 상태로 유지될 것이며, 이는 연간 공급 증가율의 약 1.5%에 달할 것입니다.
지난 주 REIT에서 논의 된 바와 같이 더 이상 저렴하지 않습니다, 그리고 그것은 좋은 일이다,공공 시장의 평가를 회복하는 것은 역사적으로 REIT FFO 성장을 주도 한 작은 민간 인수를 포함하여 REIT 부문에 걸쳐 "동물 정신"을 부활했다. 아파트 는 전염병의 시작부터 순 매도자였지만, 공공 시장 내재 평가가 민간 시장 평가와의 격차를 좁히면서 "외부 성장 모드"로 돌아오고있는 것으로 보입니다. 예를 들어 EQR은 1분기 실적 통화에서 "거래 시장에서 활발히 활동하고 있다"며 "다음 분기에 보고할 상당한 양의 활동이 있을 것으로 기대한다"고 언급했다. 한편 AVB는"우리는 사려고 합니다. 우리는 구축하고자합니다. 또한 성공적으로 수행한 타사 개발자를 활용하고자 합니다."
더 큰 아파트 REI는 일반적으로 REIT 부문에서 가장 잘 자본화 된 회사 중 일부입니다 - 전염병 관련 난기류 가운데 중요한 속성 - 그러나 언급 한 바와 같이, 작은 모자 아파트 REIT의 일부는 높은 부채 수준으로 작동합니다. 7대 아파트 는 아발론베이, 에쿼티 레지던스, 캠든의 A-등급이 이끄는 스탠다드앤푸어스의 투자 등급 신용 등급을 지휘합니다. 이 부문의 더 큰 리츠(REIT)는 주주 친화적 인 거버넌스 구조로 기업 지배구조 에서 높은 순위를 차지하는 경향이 있습니다. 스몰 캡 넥스포인트 레지던스는 블루록 주거 성장이 최근 내부적으로 관리되는 구조로 전환한 후 이 부문에서 외형적으로 관리되는 외로운 REIT입니다.
아파트 리스 배당수익률 및 밸류에이션
더 이상 올해 초에 있었던 "거래"는 아니지만, 아파트 리츠는 여전히 우리가 추적하는 지표에 걸쳐 합리적으로 평가됩니다. 경기 침체 후 기간 동안 일반적인 FFO 범위 내에서 거래되는 아파트 리츠는 약 23.6의 가격 대 FFO ("운영 자금") 배수로 거래되며, 이는 REIT 섹터 평균 21.7 배에 약간의 프리미엄입니다. 아파트 리스의 역사적이고 예상된 FFO 성장률을 통합할 때 이 부문은 더 매력적으로 평가되는 것으로 보입니다.
아파트 리스 배당수익률
전염병 전반에 걸쳐 거의 완벽한 임대료 징수는 아파트 REIT가 전염병의 초기 단계에서 REIT 부문을 휩쓸었던 배당금 삭감의 물결을 피할 뿐만 아니라 작년에 배당금을 인상하기 위해 실제로 몇 개의 REIT 중 하나일 수 있게 해 주었습니다. 14개의 아파트 중 8개가 2020년에 배당금을 올렸고, 2021년 초반에 UDR, ESS, AIRC, MAA 및 NXRT에서 5개의 인상이 더 많이 발생했습니다. 단독 임대 및 제조 주택과 같은 소규모 주거 REIT 피어 부문을 포함하여 이 주택 REIT는 2020년에 다른 부동산 부문보다 더 많은 배당금 증가를 책임졌습니다.
아파트 리스는 평균 배당수익률 2.8%를 지불하며, 이는 REIT 시가총액 가중 섹터 평균인 3.1%보다 약간 낮은 것으로 나타났습니다. 2015년 초부터 아파트 리스는 평균 연간 배당금 성장률을 5%로 REIT 섹터 평균인 4%보다 상회했습니다. 아파트 리츠(Apartment REITs)는 사용 가능한 현금 흐름의 약 70%만 지불하므로 이러한 기업은 외부 성장 기회를 활용하거나 유통을 늘릴 수 있는 유연성을 제공합니다.
위에서 언급했듯이, 14개의 아파트 리츠 중 8개가 2020년에 배당금을 올렸고, 2021년에는 5개의 인상이 다시 발생했습니다. 한 아파트 REIT - IRT - 작년에 유통을 감소시켰습니다. NXRT는 지난 5년 동안 연평균 17.5%로 가장 강력한 평균 배당금 성장률을 보였으며, ESS가 8.6%로 뒤를 이었습니다. 10개 크고 낮은 레버리지 리츠가 2.5%에서 3.7%에 이르는 배당수익률을 지불하는 반면, 4개의 소형주 리츠수익률은 3.9%에서 6.7%에 이르는 수익률을 지불하지만, 일반적으로 아파트 평균보다 낮은 배당성장률을 보였습니다.
14개 아파트 중 3개 아파트가 중미(MAA)의 이슈 1개를 포함해우선증권을 제공합니다. PI), 투자자 부동산(IRET)에서 하나. PC),블루록 성장(BRG.PC, BRG.PD)에서두. 이 네 가지 문제는 모두 표준 누적 상환 우선주이며 평균 수익률은 6.4%입니다. 미드 아메리카의 외로운 문제는 상당한 프리미엄에서 거래 $50 파 값, 나머지 네 가지 문제는 매우 약간의 프리미엄에서 거래하는 동안. REIT 선호의 더 음소거 된 위험 / 반환 프로필을 강조, 이러한 바람직한 문제는 올해 대략 평평하고 다섯 모두 자신의 보통주를 능가했다.
주요 테이크 아웃 : 행복한 집주인, 불행한 세입자
주택 형성의 인구 통계학적 및 전염병 중심의 호황이 주택 공급과 충돌하여 주택 공급량이 소유권 및 임대 시장 전반에 걸쳐 더 높은 주택 비용을 밀어 붙이기 때문에 전국의 임대료가 반년 만에 가장 빠른 속도로 급격히 급증함에 따라 임대인들은 다음 갱신 제안에 반갑지 않은 놀라움을 받게 될 것입니다. 2020년에 뒤쳐진 후, 아파트 리츠가 올해 거의 30%를 얻었으며, 1분기 실적실적의 강세에 힘입어 10개 아파트 리츠 중 7개가 연간 실적 가이던스를 올렸습니다. 아파트 리츠가 예전만큼 저렴하지는 않지만, 주택 공급이 지속적으로 적고 수요가 견고한 가운데 주택 가치를 "따라잡는" 임대료 상승률만큼 밸류에이션은 여전히 매력적으로 보입니다.
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