최근 리츠가 많이 상승했으며, 그 결과 점점 더 많은 투자자들이 이러한 수준에서 고가의 가격을 받고 있다고 걱정하고 있습니다.
우리는 그것이 실수라고 생각합니다.
예, REI는 지난 1 년 동안 75 % 상승했지만, 그들은 지금 단지 위기 이전의 곳으로 돌아오고있다, 전반적으로, 그들의 지난 5 년 수익률은 실망했다 :
우리는 최근의 실적을 보는 대신 투자자들이 현재의 환경과 관련하여 REIT 섹터 밸류에이션을 평가해야 한다고 생각합니다.
독일, 일본, 덴마크, 스위스 및 기타 초저수익률 국가들이 가이드역할을 할 수 있다면, 이는 상대적으로 높은 수익률과 매력적인 밸류에이션으로 미국 리츠를 구매할 수 있는 마지막 기회 중 하나일 수 있습니다.
먼저 금융 시장을 통해 다른 자산 군에 비해 REIT 밸류에이션을 평가해 보겠습니다. 그런 다음 지난 10년 동안 초저수익률 국가의 부동산 투자에 어떤 일이 일어났는지에 대한 사례 연구를 살펴볼 것입니다. 그리고 마지막으로, 우리는 우리가 앞으로 몇 년 동안 실질적으로 감사 할 것으로 예상 특정 REIT를 강조 할 것입니다.
국채 vs. 채권 vs. 주식 vs. 리츠
주어진 부문의 평가를 평가할 때 모든 것이 금융에서 "상대적"이라는 것을 이해하는 것이 중요합니다.
각 투자는 자본을 위해 다른 투자와 경쟁하며 기회 비용이 있습니다. 따라서 자산 클래스는 다른 경쟁 투자가 훨씬 저렴하고 상대적으로 말하는 경우에만 비용이 많이 드는 것으로 간주 될 수 있습니다.
투자 우주에는 자산 클래스의 세 가지 주요 범주가 있습니다.
- 채권
- 공평
- 대안
국채와 채권은 첫 번째 범주, 두 번째 주식, 세 번째 리츠에 적합합니다.
아래에서 우리는 하나씩 하나씩 토론합니다.
국채
전염병이 시작되면 연준은 금리를 0%로 인하했습니다. 또한 적어도 2023년까지 금리가 0% 가까이 유지될 가능성이 높다는 점을 분명히 했습니다. 역사가 가이드역할을 한다면, 금융위기에서 6년이 걸렸다는 점을 감안할 때 금리가 인상되기까지는 더 오래 걸릴 수 있습니다.
그 결과, 국채는 오늘날 아무것도 에 가깝게 산출됩니다. 10년물국채(IEF)의명목 수익률은 1.5%이지만 세금의 3분의 1을 제거하면 1%로 남아 있고 인플레이션에 1-2%를 제거하면 실제 수익률이 마이너스로 남아 있습니다.
우리 모두는 부정적인 실제 수익을 얻는 것이 지속 가능하지 않다는 데 동의할 것입니다. 따라서 투자자들은 위험 사다리를 올라가야 했고, 회사 채채에 더 많은 자본을 밀어붙일 수밖에 없었습니다.
채권
채권은 국채보다 조금 낫습니다.
장기회사채(VCLT)의 평균수익률은 현재 3.2%로 국채수익률의 약 2배에 달하는 것입니다.
그러나 여기에 다시, 세금에 1/3을 제거하고, 당신은 ~ 2 %로 남아있다. 그런 다음 인플레이션에 1-2 %를 제거하고 0-1 %로 남아 있습니다. 그리고 마지막으로, 회사 채채에 투자 할 때 불가피한 신용 손실을 고려해야합니다.
오늘날의 환경에서는 많은 기업들이 전염병으로 인해 레버리지를 늘려 투자 등급 등급을 잃어야 했기 때문에 신용 손실이 비정상적으로 클 수 있습니다. 연간 신용 손실이 0.5%라고 가정하면 본질적으로 0%의 실제 수익률을 남게 됩니다.
신용 손실에 대한 전망에 따라 채권은 국채보다 조금 더 잘 할 수 있지만, 다시 한 번 대부분의 투자자에게 는 0%에 가까운 총 수익률이 지속 가능하지 않습니다.
이 무수익 고정 수입 환경은 투자자를 주식 시장에 강제로 몰아넣게 했습니다.
주식
워렌 버핏은 금리가 중력이 중요한 자산의 가치에 있다고 유명하게 말했습니다.
채권과 국채수익률이 0% 가까이 에 가까운 S&P 500(SPY)은 현재 총 평균보다 2배 이상 높은 약 44배의 수입으로 책정됩니다.
역사적으로, 이러한 높은 밸류에이션은 궁극적으로 실망스러운 미래의 수익을 초래했습니다. 차트에서 S&P 500이 오랫동안 높은 배수를 유지할 수 없었던 것을 주목할 것입니다. 결국, 그것은 항상 지구로 다시 온다, 지속 될 수없는 비정상적으로 강한 반환의 기간 후 가난한 반환으로 이어지는.
결론은 이것이다: 국채, 채권, 주식은 모두 실망스러운 미래 수익률로 가격이 책정되며, 점점 더 많은 투자자들이 우리가 잃어버린 10년을 맞이할 수 있다는 것을 두려워하고 있습니다.
레이 달리오, 세계에서 가장 큰 헤지 펀드 매니저, 특히 잃어버린 10 년의 가능성에 대해 목소리를 하고있다, 그런데, 당신이 생각하는 것보다 훨씬 더 일반적입니다 :
이로 인해리츠(VNQ),인프라, 사모펀드,SpaC(SPCX),비트코인(BTC-USD)등 대체 자산군에 대한 전례 없는 수요가 증가하고 있습니다.
당연히, 그들의 평가는 올라갔지만, 우리가 아래에 보여 줄 것처럼, REIT의 평가는 매우 합리적이며, 우리는 대안이 미래에 더 인기를 끌 것이라고 생각하여 평가가 더욱 확장될 것이라고 생각합니다.
리츠
리츠는 상장 부동산 투자 회사입니다.
따라서, 그들의 평가는 그들이 소유한 부동산의 가치와 관련하여 평가되어야한다.
지난해 순자산가치(NAV)에 대한 큰 할인거래를 지출한 후, 대부분의 리츠는 최근 회복세에 따라 NAV 근처에서 재가격이 책정되었습니다.
많은 투자자들이 여기서 멈추고 REI가 이제 완전히 평가되고 있다고 결론을 내립니다.
그러나 그들이 고려하는 것을 잊어 버린 것은 NAV가 변하고 전염병 이후이며 급속한 성장을 위해 설정되어 있다고 생각합니다.
자산 수준 순영업이익인 NOI는 NAV를 회복하고 밀어붙일 것입니다. 그러나 더 중요한 것은, 우리는 캡 비율이 낮은 압축 할 것으로 예상, 이는 속성 값과 NAV훨씬 더 밀어 것입니다.
본보기:
오늘, 당신은 달러 일반(DG)6.5 %의 캡 비율에 대한 순 임대 부동산을 구입할 수 있습니다. 이 속성이 연간 NOI의 $200,000를 생성한다고 가정하면 $ 3,080,000 (200K / 0.065)가 될 것입니다.
그러나 수익률이 없는 세상에서 우리는 이러한 유형의 자산에 대한 수요가 크게 증가하여 상한선금리를 훨씬 낮출 것으로 예상합니다. 이 같은 속성이 현재 4.5 %의 캡 비율로 거래되었다고 가정하면 그 가치는 거의 50 % 증가 할 것입니다. 그런 다음 NOI 성장을 추가하고 속성 값이 더욱 증가합니다.
여기서 우리는 총 자산 가치에 대해 이야기하고 있지만 REIT도 레버리지하기 때문에 NAV에 미치는 영향은 더욱 커질 것입니다. 이 경우 REIT의 NAV는 60%-70% 상승할 수 있습니다.
왜 캡 레이트압축을까요?
간단히 말해서, 우리는 수익률이 없는 세상에 있으며, 투자자들은 수익률이 필요하며, 부동산(및 리츠)은 대부분의 다른 자산 군에 비해 매우 큰 수익률 스프레드를 제공합니다.
살아남기 위해 소득이 절대적으로 필요한 모든 연금 기금, 보험 회사, 은행 및 은퇴자에 대해 생각해 보십시오. 오늘날, 그들은 부동산과 REI에 이외의이 소득을 얻을 수있는 거의 장소가있다.
브룩필드(BAM)는향후 10 년 동안 기관 자본이 급속히 성장할 것이라고 생각하며, 그 중 절반 이상이 투자자의 소득 요구를 충족시키기 위해 REIT 및 부동산과 같은 대체 자산으로 끝날 것이라고 생각합니다.
이것은 이러한 투자에 대한 상당한 수요 성장을 주도 할 것이며, 공급이 제한되어 있기 때문에 상한 금리가 압축되고 가격이 상승할 것입니다.
전설적인 투자자 브루스 플랫 (Bruce Flatt)은 최근 인터뷰에서 부동산 의 가치를 두 배로 늘려 어떤 경우에는 캡 비율이 절반으로 인하 될 것으로 기대한다고 지적했습니다.
도심 사무실 건물의 상한선은 이전에 4 %였을 수 있으며 2 %가 될 것입니다. 우리가 0%의 금리 세계에 있고 사람들이 우리가 당분간 0%의 금리 세계에 있을 것이라고 믿는다면, 연준은 20년 동안 현금 흐름이 약 2%에 달하는 긴 꼬리 자산에 대한 이유가 없다고 말했습니다.
만약 그 건물이 전염병 이전에 4%의 상한선으로 판매되고 10억 달러를 인출했다면, 2%의 상한선으로 북쪽으로 20억 달러를 인출할 것입니다. 이것이 10억 달러의 이익입니다."
하지만 우리는 이미이 플레이를 본 적이 없습니까?
독일, 덴마크, 일본, 스위스 등은 이미 초저금리로 인해 상당한 상한선 압박을 경험한 국가입니다.
예를 들어, 미국에서 6%의 상한선금리를 받는 속성은 스위스에서 3%의 상한선금리로 올라갈 가능성이 높습니다. 스위스는 이미 한동안 거의 제로 또는 마이너스 금리를 가지고 있으며 부동산 가격은 그 결과로 상승폭으로 폭발했습니다. 상장 부동산 회사들도 상승세를 보였던 스위스의 배당금 수익률 ~2%에 거래되고 있습니다.
우리는 미국에서도 같은 일이 일어날 것으로 예상하고 우리는이것이 미국에서 매력적인 수익률에 REI를 살 수있는 마지막 기회가 될 수 있다고 생각하는 이유입니다.
사실, 그것은 이미 일어나고있다. 캠든 부동산(CPT)은최근 목표 시장의 아파트 커뮤니티가 사상 처음으로 낮은 3 % 상한선으로 판매된다고 지적했습니다.
이러한 수준에서 상한선이 유지되면 NAV는 크게 상승할 것이며 주가도 상승할 것입니다. 오늘, CPT는 많은 사람들에게 비싼 것처럼 보일 수 있지만, 지금부터 2-3 년 후, 당신은 뒤를 돌아보고 그것이 거래라고 생각할 수 있습니다.
결론: 리츠는 여전히 기회주의적입니다.
REIT는 COVID 충돌에서 거의 회복되지 않으며 대부분의 다른 자산 클래스에 비해 큰 가치를 계속 제시하고 있습니다.
금리는 0%로 하락했으며, 더 넓은 주식 시장은 이미 수익률이 없는 세상을 위해 재가격이 책정되었으며, S&P 500은 현재 44배의 수익으로 거래되고 있습니다.
이제 는 상한선이 계속 압축되고 NAV가 사상 최고치로 확장됨에 따라 REIT의 차례가 됩니다.
위에서 링크 된 같은 인터뷰에서, 브루스 플랫은 REIT는 틀림없이 오늘날의 시장에서 최고의 가치라고 지적했다.
그는 지난 수십 년 동안 유럽에 투자해 왔으며, 압축 한도 금리의 영향을 직접 보았기 때문에 강세를 보이고 있습니다.
오늘날에도 미국 REIT 시장에서 최대 6%의 안전하고 증가하는 배당수익률을 얻을 수 있습니다. 이는 스위스의 ~2%에 비해 높습니다.
미국 리츠가 낮은 수익률 수준에서 재가격은 얼마나 오래 전인가요?
나는 알아 내기 위해 기다리고 있지 않다 고수익 집주인에 제시 된 REI에 크게 투자 남아있다.
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